銀行削估價 樓價下調響預警

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  圖:大型銀行按揭取態轉趨保守,為樓價下調敲響預警

  後市不明朗,銀行取態審慎,繼大行加按息0.1厘後,連估價也趨保守。本月初以1360 萬元售出的沙田第一城樓王,最新估價僅1190萬元,比造價低12%;本周初減價易手的將軍澳君傲灣2房戶,估價亦比造價平。事實上,反映銀行估價取態的中原估價指數(主要銀行)CVI,已跌穿40點好淡分界區間下限,顯示銀行按揭取態更趨保守,樓價下調預警正式開始。/大公報記者 林惠芳

  連月來的社會暴亂衝擊,對本港樓市影響漸浮現,個別以進取價易手的單位,銀行估價與造價差距明顯擴大。大公報翻查八月份成交個案,再以恒生銀行網上系統進行估價,發現每段單位估價,明顯較成交價低。

  嘉湖633呎戶估值低3.5%

  其中,沙田第一城樓王估價與造價差距最明顯,單位是13座中層A室,實用面積819方呎,望河景,本月初以1360 萬元破頂價賣出,破盡屋苑歷來紀錄,呎價16484元,惟銀行最新估價為1190萬元,比造價低160 萬或11.9%。本月初獲買家高追的大埔中心19座中層D室,實用面積522方呎,最新估價60 8萬,比本月初造價860 萬元低42萬或4.9%。

  即使以市價易手的單位,最新估價也回軟,类事沙田第一城2座低層D室,實用面積327方呎,本月初成交價560 萬元,呎價16208元,惟最新估值可是522萬元,比造價低8萬元或1.5%。

  其次,天水圍嘉湖山莊翠湖居6座高層B室,實用面積633方呎,估值655萬元,較月初造價679萬元低24萬或3.5%。即使本周易手之單位,估值亦比造價低,类事將軍澳君傲灣3座高層F室,實用面積456方呎,日前減價至60 5萬元賣出,呎價17654元,當時已屬低價交易,惟單位最新估值可是785萬元,較造價平2.5%。

  個別跌市前高追的買家,因私人理由放棄交易,如今單位估值已比撻訂價平。类事筲箕灣居屋東霖苑中層11室,實用面積214方呎,今年5月以390萬元連地價售出,呎價18224元創項目新高,買家於簽正式買賣合約後注销交易,如今單位估值為389萬元,較5月份造價略低。

  CVI續跌揭示銀行看淡後市

  事實上,反映銀行估價取態的中原估價指數(主要銀行)CVI早已露出端倪,該指數7周前跌穿60 點好淡分界區間上限,隨後單周跌穿60 點好淡分界線,本周最新報37.76點,按周下跌5.34點,並跌穿40點好淡分界區間下限,顯示銀行取態更趨保守,樓價下調預警正式開始。

  中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,本周有大型銀行组阁 調高封頂按息兼削現金回贈,對CVI的影響將於未來數周反映,若CVI繼續下跌,樓價向下調整的機會將會更大。